商改租是去库存的救命稻草也是市场不规范的诱因

发布时间：2021-01-07 09:29:37 阅读：次来源：积木类厂家

摘要: “商改租”还要考虑政策对城市规划与公共服务产生的后续影响。由于医院、学校等生活配套是按住宅规划成比例配置，商用房改租赁住房后，这部分新增租住人口的相关生活需求如何解决，是未来政策落实的一个挑战。

“商改租”还要考虑政策对城市规划与公共服务产生的后续影响。由于医院、学校等生活配套是按住宅规划成比例配置，商用房改租赁住房后，这部分新增租住人口的相关生活需求如何解决，是未来政策落实的一个挑战。

随着5月初国务院提出“允许将商业用房按规定改建为租赁住房”，市场已开始蠢蠢欲动。

毕竟这次政府下了决心，连土地用途都能调整为居住用地，水电气按照居民标准执行，直降3倍。虽然土地使用年限和容积率还是不能变，但也相当于变相为过去明令禁止的商改住项目正名。珠海、福建、杭州等地也表示将配合国家随后的细则制定具体操作办法。

但在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，这种头痛医头脚痛医脚的做法并不能为商业地产去库存带来实际改善。

“政策过于短期化，在一二线城市有可能让过去各种以租代售等不合理不规范情况增多，甚至未来可能造成新的投机取巧的市场行为。而在三四线城市原本住宅库存压力就很大，商业住宅化会让库存压力恶性叠加。”郭增利认为，这个政策不是长效机制。

资深零售专家丁利国也表达了同样的担忧，“对所有开发商来说最大的问题是变现，而不是收租。怎么防止政策变样，应尽快出台变更的具体执行细则。”

地方“商改租”先行

实际上，在国家层面提出政策之前，一些地方政府已经迫于压力开始思变，实行“商业改性”，这些执行措施也为“商改租”实施细则提供了思路。

3月25日，四川省政府常务会议通过“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，可经审批转型为商品住宅用地”，并迅速成为关注焦点。

四川并非首个试水“商改住”的省份，据不完全统计，截至目前，辽宁、昆明、重庆、福建等地区和城市就已发布了类似政策。其中，辽宁省出台措施规定，已供应、未开发的房地产用地，可申请转换用途或调整商住比例;重庆指出“项目未预售前，房地产开发企业可申请调整商住比例，经批准适当调减商业规模”;昆明在规划新规中亦明确了“商改住”标准。其要求商业用地调整成为居住用地，应适当降低开发强度。福建省允许未开发的非住宅商业项目，申请用途、规划条件变更，商业办公用地转为商业住宅用地。

促使地方政府行动的是日益凸显的高库存压力。当初正是在一些地方政府大笔一挥下，无数新城拔地而起。再加上电商冲击及大势不佳，商业地产瓶颈期，库存风险进一步恶化。地方政府不得不再次调动政策指引。

“总的来说对行业是个正向的激励，国务院文件肯定了商业用房可住人，使今后公寓住人合法化，有助于消化一部分商业物业，另一个层面讲，长租公寓市场可以获得更好资源，有助于市场层面快速扩大。”睿意德高级董事王玉珂表示。

开发商不买账

从此前尝试的地方项目反馈来看，由于从居住条件而言，以商业、办公立项的楼盘用于住宅而言也具有一定先天缺陷。

“商业和住宅差别很大，使用对象不同，规划、空间设计都不一样，比如住宅一般是一梯两户或三户，商业改住宅可能在功能上会有一个痛苦的调整期，改造成本增加、价格又要调低，对开发商来说并没有吸引力。”山东一位不愿透露姓名的商业开发商表示。

同时，“商改租”还要考虑政策对城市规划与公共服务产生的后续影响。由于医院、学校等生活配套是按住宅规划成比例配置，商用房改租赁住房后，这部分新增租住人口的相关生活需求如何解决，是未来政策落实的一个挑战。

“核心城区相关配套本来就紧张，库存的商业大都位于郊区、新区，往往冷冷清清缺乏配套，即便商改住也没有居住需求，只有用户需求才能扩大投资需求，最终消化库存，如果用户需求没有，根本谈不上消化库存。”王玉珂补充道。

另一个基本的判断是，更多的开发商首选的去库存方式还出售，只有一部分闲置写字楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。

“口子放开，投机取巧和纠纷会更多”

据多位业内人士分析，商业物业改公寓在已经建好的商业物业上存在很大局限性，估计不会出现大量改售为租，可能从批地环节开始将商业用途改成租赁住房用途可行性更强一些。

按当前房地产税收政策，出租房屋要缴营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等，累计超过租金收入20%，再考虑租赁管理成本支出，净租金收益率只剩下2.5%左右。“商改租”政策可能变样成为“以租代售”。比如开发商用40年长租合同，或“20+20年”租赁合同的这类手法，把租赁变相成为出售。

“把房子改为租赁运营，企业收益远远比不上将房屋一次性出售，而且目前很多持有运营的商业、公租房等项目都是亏损的，放开‘商改租’的口子客观上会促使市场不规范行为更多，未来除了‘以租代售’可能还会出现新的没有听说过的投机取巧行为。”郭增利表示。

“只有卖不出去的商铺，没有卖不出去的住宅。”房地产经济学家陈宝存对商业改住宅持更大质疑。“我从来不会建议购房者购买商用住宅，除非有特别优惠的政策。”

商业地产改性另一瓶颈是商业物业本身就面临盘根错节的产权纠纷。大部分存量物业都存在分割出售小产权的问题，加上项目大都从银行贷款，这些存量商业往往在银行冻结、法律官司、小产权业主之间形成错综复杂的纠纷。（转自中国房地产报）

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