房产税倒逼行业转型上市房企分化加剧

论多时的房产税在重庆敲定时间表，开发商此前存在的种种侥幸也随之告吹。尽管对房产税的执行细则仍不明确，但开发商却对此存在不同判断。多位业内人士认为，房产税的增收将加剧开发商的路径分化。

1月9日，重庆两会明确将在“十二五”期间加强财税调节，开征高档商品房房产税。这意味着重庆首次给出了房产税增收的大致时间和对象。

房企态度各不同

深圳某不愿透露姓名的上市房地产企业董秘认为，重庆把房产税的征收对象指向高档商品房，与此前的预期基本一致，而其最可能是以价格作为是否征税的标准。毫无疑问，市场对高档商品房的投资预期将应声落地，并影响到以开发高端房产为主的开发商。

但目前各地关于房产税的传闻存在诸多说法，这也在很大程度上影响开发商的判断。此前有媒体报道称，上海将进行新老划断，只对有新购买房屋行为，且其人均拥有房屋面积超过一个额定数的购房者征税，实际税率不高。

招商地产（）有关负责人则认为，如果各地在征收房产税方面存在不同的标准，其对房地产上市公司的影响则不一而足，目前以满足刚需为主的开发商和以开发高端产品为主的开发商对此存在不同的判断。

实际上，《第一财经日报》近期对全国22家房地产企业的高管所作的一项问卷调查显示，近八成的受访高管认为，目前房地产市场面临的最大风险，不是成交量下降，也并非房价的下降预期，而是未来政策的不确定性。尽管很多开发商在公开的场合都不愿提及房屋保有税，但多位房企高管曾在私下和记者交流时表示，他们最担心的就是针对房地产的新税种的出台。

万科A（）在回复本报的采访中称，房产税的开征以及保障房大规模兴建计划的落实将成为2011年市场关注的热点，并会对未来的行业产生深远影响。但万科表示：“预计未来一段时期政策调控的力度不会放松，投资性购房需求仍然会受到抑制，但自住需求仍然是市场的主流，公司将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位。”

上海中科大学城营销总监王士章认为，房产税对中高端产品影响会大一点，因为房产税征收主要针对的是持有，而拥有中高端产品的客户，往往是二次改善。“但我们不会改变开发产品结构，做别墅依然做别墅，因为高端产品的利润更高。”

转型

对房产税判断的不同导致开发商开发路径分化加剧。多位业内人士在接受本报采访时认为，一方面认为自住性需求将不会成为房产税的调控重点，万科、恒大地产（）、佳兆业（）等以满足刚需为主的开发商仍将加大二三线城市的中端产品布局，另一方面金地集团（）、中海地产（）、花样年（）可能舍弃中低端住宅市场，重点发展高端物业。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在2010年年底关于房产税的演讲认为，房产税试点或许在2011年3月前就会批准出台，同时过去支持房地产大发展的GDP增长和城镇化如今都发生了一些变化，房地产行业要面临调整和转型，“随便圈地盖楼的发展方式已经不行了，必须跟随产业布局城镇化，大力发展产业地产、老年地产等。”

除了万科、恒大地产明确继续向刚需市场为主导的二三线城市布局外，佳兆业也明确向万科、恒大地产看齐，并把战略布局扩张到三四线城市。而花样年总裁潘军不久前则向本报表示，花样年战略转型2010年已经开启，其中住宅产品方面在2011年计划逐渐消化掉中低端产品，未来只开发高端产品。

潘军透露，由于宏观调控，花样年明显减缓了中低端住宅的开发速度，加速对城市综合体的产品开发。目前，花样年对住宅和商业地产的比重安排由此前的7:3调整为5:5，未来将从单纯的物业开发商转变为综合的服务运营商，重点加强对高端城市综合体和高端公寓的服务力度。

龙湖地产执行董事秦力洪昨日告诉《第一财经日报》，行业的生态环境将发生改变，行业内每一家公司都应该学会适应。

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